정부 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표 ｜ 서울 전역 규제지역 확대! 집값 상승 억제 부동산 대책

2025년 10월 15일, 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 **‘주택시장 안정화 대책’**을 발표했다.
이번 대책은 최근 서울과 경기 일부 지역에서 급등하는 주택가격 상승세와 투기성 거래 증가를 억제하기 위한 종합 조치로,
서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했다.

또한, 15억 초과 주택의 주택담보대출(주담대) 한도를 기존 6억 원에서 2~4억 원으로 축소하고,
스트레스 금리를 3.0%로 상향하는 등 금융 규제를 강화했다.
부동산 시장의 투기성 자금 유입을 차단하기 위해 부동산 세제 합리화,
부동산 불법행위 단속 강화, 부동산 거래 감독기구 신설도 포함되었다.

정부는 이와 함께 ‘9.7 주택공급 확대 방안’의 후속조치로
2026~2030년까지 수도권에 135만 호 공급을 차질 없이 추진하겠다고 밝혔다.
이번 대책은 집값 안정과 서민 주거안정, 그리고 건전한 부동산 시장 형성을 목표로 하고 있다.

주택시장 안정화 대책

[목차]

1. 주택시장 안정화 대책 발표 개요
   　1-1. 정부 관계부처 합동 발표의 배경
   　1-2. 최근 부동산 시장 불안 요인
2. 서울 전역 및 경기 12개 지역, 규제지역으로 확대 지정
   　2-1. 조정대상지역·투기과열지구 지정 지역 현황
   　2-2. 토지거래허가구역 확대의 의미
3. 주택담보대출(주담대) 한도 축소 및 금융규제 강화
   　3-1. 15억 초과 주택 대출 제한 강화
   　3-2. 스트레스 금리 상향 조정(1.5% → 3.0%)
   　3-3. 전세대출 DSR 반영과 은행권 위험가중치 조기 시행
4. 부동산 세제 합리화 및 투기 수요 차단 방안
   　4-1. 세제 개편의 방향과 추진 일정
   　4-2. 부동산 거래 투명화 및 불법행위 단속 강화
5. 부동산 거래 감독기구 설치 및 범부처 단속체계 구축
   　5-1. 부동산 불법행위 근절을 위한 기획조사
   　5-2. 경찰청·국세청·금융위의 합동 단속 계획
   　5-3. 국무총리 산하 감독기구 신설의 의미
6. 주택공급 확대 방안 및 수도권 135만 호 공급 계획
   　6-1. 9.7 대책 후속조치와 입법 추진 상황
   　6-2. 노후 임대주택 재건축 및 공공택지 공급 계획
   　6-3. 서리풀지구·과천지구 조기 착공 추진
7. 정책 효과 전망 및 시장 반응
   　7-1. 집값 안정 가능성과 시장 심리 변화
   　7-2. 서민 주거 안정 및 실수요자 보호 기대효과
   　7-3. 향후 과제 및 정책 보완 방향

1. 주택시장 안정화 대책 발표 개요

1-1. 정부 관계부처 합동 발표의 배경

2025년 10월 15일, 국토교통부를 비롯한 기획재정부, 금융위원회 등 주요 관계부처가 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.
이번 대책은 최근 서울과 수도권을 중심으로 확산된 집값 상승세와 거래 급증을 억제하기 위한 긴급 조치로,
국민 주거 안정과 투기 차단을 목표로 하고 있다.

이날 열린 ‘부동산 관계장관회의’에서는 서울과 경기 일부 지역의 매매거래량 급증, 가수요 유입,
고가 아파트 중심의 과열 조짐이 사회 전반에 미치는 부작용에 대한 공감대가 형성되었다.
정부는 “주택시장 불안은 서민 주거비 부담뿐만 아니라 근로 의욕 저하와 소비 위축으로 이어져
경제 전반의 활력을 해친다”고 진단하며, 시장 안정이 시급하다는 결론을 내렸다.

1-2. 최근 부동산 시장 불안 요인

2025년 하반기 들어 금리 인하 기대감이 커지고, 유동성이 부동산 시장으로 몰리면서
서울 강남·서초·송파구를 중심으로 집값 상승세가 재점화되었다.
특히 ‘전세 갭투자’와 ‘단기 시세차익을 노린 거래’가 다시 늘어나면서
실수요자들의 내 집 마련이 더 어려워지는 현상이 뚜렷해졌다.

정부는 이러한 상황을 “주택시장 과열의 전조”로 보고,
선제적 수요관리와 강력한 금융규제를 결합한 **‘시장 안정 패키지’**를 시행하기로 결정했다.

구분	주요 내용 요약
발표 시점 및 주관	2025년 10월 15일, 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표. 서민 주거 안정 및 투기 차단을 위한 긴급 조치로 진행됨.
발표 배경	서울 및 경기 지역의 집값 급등과 거래량 급증으로 인한 시장 불안 확산. 부동산 시장 과열이 경제 전반의 활력을 저해하고 있음.
시장 불안 요인	금리 인하 기대와 유동성 확대에 따른 가수요 유입 및 투기성 거래 증가. 특히 강남·서초·송파 등 주요 지역의 고가주택 중심으로 과열 조짐.
정부 인식	“주택시장 불안은 서민 주거 안정뿐 아니라 경제 전반의 위협 요인”으로 인식. 시장 과열 조기 차단 및 수요관리 강화를 강조함.
대책의 핵심 방향	① 규제지역 확대 지정으로 투기 수요 차단 ② 금융규제 강화 및 대출 한도 축소 ③ 세제 합리화와 불법행위 단속 강화 ④ 공급 확대를 통한 실수요자 중심 시장 전환
정책 목표	집값 상승 기대 차단, 서민 주거 안정 확보, 그리고 건전한 부동산 시장 질서 확립이 궁극적 목표.

2. 서울 전역 및 경기 12개 지역, 규제지역으로 확대 지정

2-1. 조정대상지역·투기과열지구 지정 지역 현황

정부는 이번 대책을 통해 기존 서울 4개구(강남·서초·송파·용산) 에 더해,
서울 전역 25개구 전체를 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정했다.
또한 경기도 12개 지역 — 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안),
용인(수지), 의왕, 하남 — 이 새롭게 포함되었다.

이는 최근 거래량이 급증하거나 지가 상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 대상으로 한 조치로,
주택시장 과열이 주변 지역으로 번지는 것을 선제적으로 차단하기 위한 것이다.

2-2. 토지거래허가구역 확대의 의미

토지거래허가구역 또한 동일한 범위로 지정되어,
서울 전역 및 경기 12개 지역 내 아파트, 연립, 다세대주택 거래 시 사전 허가 의무가 적용된다.
이 조치는 2025년 10월 20일부터 효력이 발생하며,
허가 없이 체결된 계약은 무효로 간주된다.

결국, 이번 확대 조치는 투기적 수요를 실시간 차단하고
실수요 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 핵심 조치라 할 수 있다.

구분	주요 내용 요약
규제지역 확대 범위	기존 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)에서 서울 전역(25개구) 및 경기 12개 지역으로 확대 지정. 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남이 포함됨.
지정 사유	최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 초과 지역을 중심으로 과열 및 투기성 거래 확산이 확인됨. 주변 지역으로의 확산을 막기 위한 선제적 조치로 시행.
조정대상지역 & 투기과열지구 효과	무주택자 LTV 40%, 유주택자 0%, 대출한도 6억 이하로 제한 다주택자 취득세 8~12%, 양도세 중과 지속 분양권 전매제한 및 재당첨 제한 기간 확대 자금조달계획서 제출 의무 강화
토지거래허가구역 지정	서울 전역 및 경기 12개 지역 내 아파트, 연립, 다세대주택 거래 시 사전 허가 의무 부과. 효력은 공고일 기준 5일 후인 10월 20일부터 발생.
적용 예외	10월 20일 이전 계약 체결분은 허가 의무가 적용되지 않으며 실거주 의무 또한 면제됨. 단, 이후 체결 건부터는 허가관청 승인 후 계약 가능.
정책 의의	투기적 자금 유입을 실시간 차단하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확립하기 위한 핵심 대책. 주택시장 안정화의 첫 번째 방어선 역할을 함.

3. 주택담보대출(주담대) 한도 축소 및 금융규제 강화

3-1. 15억 초과 주택 대출 제한 강화

서울 및 수도권 규제지역의 시가 15억 원 초과 주택은 대출 한도가 대폭 축소된다.
기존 최대 6억 원이었던 한도는 2억~4억 원으로 줄어들며,
25억 원 초과 주택의 경우 최대 2억 원까지만 가능하다.

이로써 고가주택 중심의 투기성 대출을 억제하고,
‘갭투자’를 통한 주택시장 왜곡을 방지하려는 목적이 있다.

3-2. 스트레스 금리 상향 조정(1.5% → 3.0%)

금융위원회는 규제지역 내 대출자의 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 인상했다.
이는 금리 변동에 따른 상환 능력 악화를 미리 반영하여,
과도한 대출을 억제하고 건전한 금융시장을 유지하기 위한 방안이다.

3-3. 전세대출 DSR 반영과 은행권 위험가중치 조기 시행

이제 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 경우,
해당 대출의 이자 상환분도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함된다.
또한, 은행권 주담대의 위험가중치 하한은 15%에서 20%로 상향되며,
이 조치는 당초 계획보다 3개월 앞당겨 2026년 1월부터 시행된다.

구분	주요 내용 요약
핵심 목표	고가 주택 중심의 투기성 대출 차단 및 가계부채 관리 강화를 통한 부동산 시장 안정화. 실수요자 보호와 금융건전성 확보를 함께 추진.
15억 초과 주택 대출 한도 축소	수도권 및 규제지역의 주담대 한도를 차등 적용. 15억 원 이하 → 6억 원 유지 15억~25억 원 → 4억 원 25억 원 초과 → 2억 원 기존보다 한도 폭을 줄여 고가주택 투기 억제 효과 기대.
스트레스 금리 상향 조정	규제지역 내 대출자의 스트레스 금리를 1.5% → 3.0%로 상향. 금리 인상 시 상환 부담을 미리 고려해 무리한 대출을 방지하는 목적.
전세대출 DSR 반영	1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자상환액이 DSR에 반영됨. 이를 통해 전세자금 대출을 이용한 갭투자를 차단.
은행권 위험가중치 조기 시행	주담대 위험가중치 하한을 15% → 20%로 상향 조정. 시행 시점을 2026년 4월 → 2026년 1월로 3개월 앞당겨 금융권의 리스크 관리를 조기 강화.
정책 효과	고가주택 수요 억제 및 투기자금 유입 차단으로 시장 안정 기대. 실수요 중심의 금융질서 확립과 가계 건전성 개선 효과 동반.

4. 부동산 세제 합리화 및 투기 수요 차단 방안

4-1. 세제 개편의 방향과 추진 일정

정부는 부동산 시장의 불균형을 완화하고 생산적 자금 유입을 유도하기 위해
보유세·거래세 조정 등 세제 개편 방안을 검토 중이다.
응능부담 원칙을 강화하면서도 시장 수용성과 과세 형평성을 고려해 단계적으로 추진된다.

현재 관계부처 TF가 가동 중이며, 연내 연구용역 결과를 토대로 세제 합리화 방안을 마련할 예정이다.

4-2. 부동산 거래 투명화 및 불법행위 단속 강화

국토부는 허위 신고가 거래, 고가 아파트 증여,
사업자대출의 용도 외 유용 등 불법 행위에 대해 범부처 단속체계를 강화한다.
특히 국세청 탈세 신고센터, 금융위 대출 감시팀,
**경찰청 부동산 범죄 특별단속반(841명 규모)**이 합동으로 투기 수요를 철저히 차단한다.

구분	주요 내용 요약
정책 목표	부동산 시장의 불균형 완화와 생산적 부문으로 자금 유도를 핵심 목표로 설정. 과도한 투기이익 방지 및 세제 합리화를 통한 공정한 시장 조성.
세제 개편 방향	보유세·거래세 합리화로 과세 형평성 제고 응능부담 원칙 강화 및 다주택자 세 부담 재조정 거래 위축을 완화하기 위한 단계적 세율 조정 관계부처 TF 및 연구용역을 통해 연내 세제 개편안 구체화 예정.
부동산 불법행위 단속 강화	국토교통부는 허위 신고가 거래 등 가격 왜곡 행위를 집중 단속하고, 기획조사 및 신고센터 운영을 병행. 국세청·금융위·경찰청 등과 연계한 범정부 단속체계 구축.
주요 단속 항목	① 허위 신고가 거래 및 신고 후 해제 수법 ② 초고가 아파트 증여 거래의 세금 탈루 ③ 사업자대출의 유용·불법 전용 사례 ④ 시세조작 중개업소 및 불법 중개행위
범정부 대응 체계	금융위원회: 사업자대출 전수조사 실시 및 감독 강화 국세청: 고가 부동산 거래 전수 검증 및 탈세 정보 수집 경찰청: 부동산 범죄 특별단속반 운영(전국 841명 투입) 국무총리실: 부동산 불법행위 감독기구 신설 및 수사조직 운영
기대 효과	투기수요 차단과 시장 투명성 강화를 통해 부동산 시장을 실수요 중심으로 재편. 서민 주거 안정과 국민 신뢰 회복에 기여할 것으로 전망됨.

5. 부동산 거래 감독기구 설치 및 범부처 단속체계 구축

5-1. 부동산 불법행위 근절을 위한 기획조사

정부는 허위 신고가 거래, 가격 띄우기, 부정청약 등의 사례를 적발하기 위해
부동산 거래 감독기구를 신설하고, 이를 국무총리 산하 상설 조직으로 운영할 계획이다.

5-2. 경찰청·국세청·금융위의 합동 단속 계획

경찰청은 전국 단위로 부동산 범죄 특별단속을 시행하며,
국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득거래 전수조사를 실시한다.
금융위는 사업자대출 유용 실태조사를 통해 불법 대출 우회 사례를 점검한다.

5-3. 국무총리 산하 감독기구 신설의 의미

이 조직은 단순 모니터링을 넘어 수사권을 가진 전담기구로 운영되어,
부동산 시장 불법행위를 직접 조사하고 신속히 대응하는 체계를 갖춘다.

구분	주요 내용 요약
정책 배경	최근 증가한 허위 신고가 거래와 가격 띄우기·불법 중개 행위 등을 근절하기 위해 정부가 범부처 대응 체계 구축을 결정. 부동산 시장 교란 행위에 대한 상설 단속 및 감독 강화가 핵심.
부동산 거래 감독기구 신설	국무총리 산하 독립기구로 설치 예정. 감독 + 수사 기능을 모두 보유하여 불법 거래 및 탈세 행위를 직접 조사·수사할 수 있는 권한 부여. 시장의 투명성과 공정성 회복이 주요 목표.
국토교통부 역할	허위 신고가 거래 및 허위 계약 해제 수법 집중 단속 기획조사 및 신고센터 운영으로 실시간 시장 감시 의심 거래 발견 시 즉시 수사의뢰 조치
금융위원회 역할	사업자대출 용도 외 유용 사례 전수조사 대출 우회·불법 자금조달 차단 관리 강화 은행권 리스크 관리 체계 보완
국세청 역할	30억 원 이상 초고가 주택 거래 전수 검증 고가 아파트 증여 거래 세금 탈루 집중 점검 시세조작 중개업소 및 탈세업자 수사 협력 부동산 탈세 신고센터 설치 및 운영
경찰청 역할	국가수사본부 주관으로 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속반’ 운영. 부정청약, 재건축·재개발 비리, 집값 띄우기 등 시장 교란 행위를 중점 단속.
정책 의의	범정부 협업을 통해 부동산 시장 교란 행위를 실시간 대응. 시장 투명성 강화와 함께 국민 신뢰 회복 및 공정한 거래 질서 확립이 기대됨.

6. 주택공급 확대 방안 및 수도권 135만 호 공급 계획

6-1. 9.7 대책 후속조치와 입법 추진 상황

정부는 9월 7일 발표한 주택공급 확대방안의 후속 입법 절차를 신속히 추진 중이다.
‘도시정비법 개정안’ 등 20여 건의 관련 법안을 연내 통과시키기 위해
국회와 긴밀히 협의 중이다.

6-2. 노후 임대주택 재건축 및 공공택지 공급 계획

서울 주요 입지의 노후 영구임대주택 약 2.3만 호를
분양·임대 혼합형 재건축 단지로 전환하고,
공공택지 내 잔여 물량 5천 호를 연내 분양할 예정이다.

6-3. 서리풀지구·과천지구 조기 착공 추진

서울 강남권 인접 지역인 서리풀지구(2만 호), 과천지구(1만 호) 는
보상 절차를 조기화해 2029년 분양 목표를 앞당길 계획이다.
이로써 수도권 내 주택공급 속도를 크게 높여 공급 부족 문제를 해소할 전망이다.

구분	주요 내용 요약
공급 목표	현 정부 임기 내 2026~2030년 수도권 135만 호 공급 목표. 공급 부족을 근본적으로 해소하고 서민·중산층의 주거안정을 실현.
정책 추진 배경	최근 부동산 가격 급등에 따른 공급 부족 현상 완화와 도심 내 신속한 주택공급을 위한 9.7 대책 후속조치의 일환으로 추진.
입법 및 제도 개선	도시정비법 개정안(9.30 발의) 포함 20여 건의 관련 법안을 연내 통과 목표로 추진 중. 민간 정비사업 절차 간소화 및 사업성 개선에 중점.
공급 방식	① 노후청사·국공유지 활용 주택공급 방안 마련 ② LH 개혁을 통한 직접 시행 확대 ③ 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축 추진 ④ 공공택지 5천 호 연내 분양 계획
도심 내 공급 확대	주거형 오피스텔 7천 호 신축매입임대 추진. 서울 성대 야구장·위례 업무용지 등은 공공기관 예타 면제로 공급 절차 가속화. 한국교육개발원 부지도 공공주택지구로 지정 착수.
수도권 공공택지 계획	2025년 공급 예정 물량: 2.2만 호 (잔여 5천 호 연내 분양) 2026년 공급 예정 물량: 2.7만 호 중 일부 단지 연내 발표 신규택지 3만 호 입지 발표 검토 중
핵심 지역 추진 현황	서울 강남권 인접 서리풀지구(2만 호)와 과천지구(1만 호)는 조기 착공 추진. 지구지정 시기를 6월 → 3월로 단축하고 법 개정 즉시 보상조사 착수 예정.
기대 효과	공급 기반 강화를 통해 주택시장 수급 불균형 해소 및 전세난 완화. 실수요자 중심의 시장 안정을 유도하고 중장기적 집값 안정 효과 기대.

7. 정책 효과 전망 및 시장 반응

7-1. 집값 안정 가능성과 시장 심리 변화

전문가들은 이번 대책이 단기적으로 거래량을 줄이고,
고가주택 중심의 시장 안정화 효과를 가져올 것으로 보고 있다.
다만 금리 인하 시점과 경기 흐름에 따라 중장기적인 시장 흐름은 달라질 수 있다는 분석도 나온다.

7-2. 서민 주거 안정 및 실수요자 보호 기대효과

강력한 금융규제와 대출 제한은 투기수요 진입을 막고,
실수요자 중심의 시장 환경을 조성한다.
또한 주택공급 확대는 중장기적으로 전세난 완화와 주거비 부담 경감에 기여할 것으로 전망된다.

7-3. 향후 과제 및 정책 보완 방향

정부는 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치지 않겠다”는 입장을 밝혔다.
향후에는 세제 개편, 공급 촉진, 금융 건전성 강화가 동시에 작동하는
균형 잡힌 부동산 정책 패키지가 필요하다는 지적이 많다.

구분	주요 내용 요약
정책의 종합 효과	이번 ‘주택시장 안정화 대책’은 투기 억제 + 공급 확대 + 세제 개선을 결합한 종합 패키지. 단기적으로는 거래 안정, 장기적으로는 가격 안정과 시장 신뢰 회복이 기대됨.
집값 안정 가능성	대출 제한 및 규제지역 확대 조치로 고가주택 중심의 상승세 억제 효과 예상. 다만, 금리 인하 시점과 경기 흐름에 따라 시장 반응은 단기·중기적으로 다르게 나타날 가능성 존재.
시장 심리 변화	강력한 금융규제와 단속 강화로 투기 수요 위축 및 실수요 중심 재편 기대. 그러나 일부 지역에서는 “정책 피로감”으로 인한 거래 위축 현상도 단기적으로 나타날 수 있음.
서민 주거 안정 효과	주담대 축소, 임대주택 공급 확대로 서민과 청년층의 주거비 부담 완화. 공공택지 분양 및 신축매입임대 확대는 전세난 완화에 직접 기여할 전망.
부정적 단기 영향	거래 규제로 인한 시장 유동성 감소, 일시적 매매 침체 가능성 존재. 그러나 정부는 공급 확대 및 세제 조정을 통해 시장 안정 흐름을 유지하겠다는 입장.
향후 정책 과제	① 세제 개편의 시장 수용성 확보 ② 공급 속도 관리 및 인허가 절차 간소화 ③ 금융규제의 실수요자 배려 조정 ④ 부동산 데이터 기반 실시간 시장 모니터링 강화
종합 평가	이번 대책은 주택시장 안정의 ‘골든타임’을 지키기 위한 종합정책. 단기적 거래 위축보다는 중장기적 시장 정상화와 실수요자 보호를 위한 균형 잡힌 접근으로 평가됨.

 

✅ 요약

이번 ‘주택시장 안정화 대책’은 서울 전역 및 수도권 핵심 지역을 중심으로
투기 수요를 억제하고, 서민 주거 안정을 강화하기 위한 종합적 부동산 정책 패키지다.
대출 규제, 세제 개편, 불법행위 단속, 공급 확대 등
모든 수단을 동원해 집값 안정의 골든타임을 지키겠다는 정부의 의지가 담겨 있다.

 

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